Budowa domu na gruncie należącym do majątku osobistego jednego z małżonków – czy korzysta z ulgi mieszkaniowej?

Streszczenie

Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu na działce należącej wyłącznie do majątku osobistego drugiego małżonka może nie dawać prawa do ulgi mieszkaniowej. Organy podatkowe i sądy administracyjne podkreślają, że dla skorzystania z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie wystarczy samo faktyczne zamieszkiwanie w wybudowanym domu. Budynek musi stanowić własność lub współwłasność podatnika, ewentualnie podatnik musi nabyć taki tytuł w ustawowym terminie. W przeciwnym razie wydatki mogą zostać uznane za nakłady na cudzą nieruchomość, a nie za własne cele mieszkaniowe podatnika.

💬 Stanowisko sądów administracyjnych i organów 

• W wyroku z 17 września 2025 r., I SA/Sz 293/25 WSA w Szczecinie uznał, że podatnik nie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w zakresie wydatków poniesionych na budowę domu na gruncie należącym wyłącznie do majątku osobistego jego żony. Sprawa dotyczyła podatnika, który sprzedał przed upływem 5 lat udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, a część środków przeznaczył na budowę domu mieszkalnego na działce stanowiącej wyłączną własność małżonki. W tej samej sprawie, przed jej rozpoznaniem na etapie sądowym, organy podatkowe uznały że wydatki na budowę domu nie stanowią wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnika, ponieważ podatnik nie posiadał tytułu własności ani współwłasności do nieruchomości. Dom wzniesiony na gruncie należącym do żony stał się częścią składową tej nieruchomości, a więc stanowił własność właściciela gruntu. WSA w Szczecinie podzielił stanowisko organów i wskazał, że wydatki na budowę budynku mieszkalnego mogą korzystać z ulgi tylko wtedy, gdy dotyczą własnego budynku podatnika. Przez własny budynek należy rozumieć budynek stanowiący własność albo współwłasność podatnika, albo budynek, którego własność lub współwłasność podatnik nabędzie w terminie przewidzianym dla ulgi. Sąd podkreślił również, że faktyczne zamieszkiwanie w domu oraz zaspokajanie w nim potrzeb mieszkaniowych rodziny nie znosi ustawowego warunku posiadania prawa własności do nieruchomości. 

• W interpretacji indywidualnej z 15 czerwca 2026 r., 0114-KDIP3-1.4011.469.2026.2.MŁ organ uznał, że podatnik nie ma prawa do zwolnienia z PIT, jeżeli środki ze sprzedaży składnika majątku wspólnego zostały przeznaczone na budowę domu na działce stanowiącej majątek osobisty żony. Sprawa dotyczyła małżonków, którzy sprzedali garaż należący do majątku wspólnego, a środki przeznaczyli na budowę domu jednorodzinnego na działce nabytej przez żonę przed ślubem. Organ wskazał, że podatnik faktycznie mieszkał w tym domu z rodziną, miał tam zarejestrowaną działalność gospodarczą, a budowa była finansowana ze wspólnych środków małżeńskich. Faktury dokumentujące wydatki były wystawione na oboje małżonków. Mimo to organ uznał, że nie są to okoliczności wystarczające do zastosowania zwolnienia. Według organu, podstawowe znaczenie ma tytuł prawny do budynku. Budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości, a właścicielem budynku jest właściciel gruntu. Skoro grunt należał do majątku osobistego żony, a wspólność majątkowa nie została rozszerzona na tę nieruchomość, podatnik nie budował własnego budynku mieszkalnego. Organ wskazał także, że samo poniesienie nakładów na budowę domu nie wystarcza. Warunkiem zastosowania ulgi jest legitymowanie się przez podatnika prawem własności albo współwłasności budynku, na który poniesiono wydatki. Jeżeli podatnik nie ma takiego prawa, powinien nabyć je najpóźniej w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Organ uznał więc, że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży garażu należącego do majątku wspólnego na budowę domu na działce należącej do majątku osobistego żony nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe podatnika. W konsekwencji nie uprawnia go do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. 

🔥 Podsumowanie 

• Budowa domu na gruncie należącym do majątku osobistego małżonka może nie korzystać z ulgi mieszkaniowej u drugiego małżonka. 

• Dla zastosowania ulgi nie wystarczy, że podatnik faktycznie mieszka w wybudowanym domu. 

• Kluczowe jest to, czy budynek stanowi własność albo współwłasność podatnika. Jeżeli grunt należy wyłącznie do jednego małżonka, to co do zasady również budynek wzniesiony na tym gruncie należy do tego małżonka.