Streszczenie
Ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania skorzystać może osoba fizyczna kupująca mieszkanie lub dom z rynku wtórego. Istotnym jest jednak, że co do zasady, nabywca nie może wcześniej posiadać jakiegokolwiek prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Organy podatkowe wnikliwie analizują tę kwestię rozpatrując prawo do omawianej preferencji, w związku z czym każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy stanu prawnego posiadanych wcześniej nieruchomości lub udziałów.
📄 Podstawa prawna
Jak wynika z brzmienia art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z PCC zwolniona jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Wyjątek: zwolnienie przysługuje również osobie fizycznej posiadającej udział w powyższych prawach, nie przekraczający 50% i nabyty w drodze dziedziczenia.
❗ Informacje ogólne
Przywołany powyżej przepis wskazuje, że dla możliwości skorzystania z analizowanego zwolnienia konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:
- kupujący musi być osobą fizyczną,
- kupujący nie może posiadać wcześniej żadnego mieszkania/domu/prawa do lokalu/udziału w prawie do lokalu (z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia),
- kupowane mieszkanie lub dom musi pochodzić z rynku wtórnego.
💻 Analiza wyszukanych interpretacji
W interpretacji z dnia 3 czerwca 2024 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.100.2024.1.DR, Dyrektor KIS wskazał, że zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania/domu przysługuje wyłącznie osobie, która spełni wszystkie ustawowe wymogi, w tym nie posiada prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do innego mieszkania/domu. W związku z tym obywatelka Republiki Białoruś, która posiada we własności mieszkanie znajdujące się na terenie jej kraju ojczystego nie może skorzystać z rozpatrywanej preferencji, ponieważ z literalnego brzmienia przepisu w żaden sposób nie wynika, by kwestia położenia nieruchomości, miała wpływ na możliwość zastosowania zwolnienia.
W interpretacji z dnia 5 sierpnia 2025 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.342.2025.1.JS, Organ podatkowy nie zgodził się na skorzystanie ze zwolnienia z PCC przez podatnika, który jest właścicielem lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej na rynku pierwotnym. Mężczyzna argumentował, że posiadanie mieszkania nabytego na rynku pierwotnym nie powinno wykluczać możliwości skorzystania ze zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Dyrektor KIS podkreślił – nabywca musi kupować pierwsze mieszkanie, nie może mieć żadnego innego bowiem uregulowania dotyczące zwolnień podatkowych należy interpretować ściśle.
W interpretacji z dnia 8 kwietnia 2025 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.270.2023.11.MM, Organ podatkowy (po wyroku WSA w Warszawie z 26 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1321/24) rozpatrywał przypadek dwóch osób, które wspólnie nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w równych udziałach, po ½ części. Jeden z kupujących posiadał już wcześniej nieruchomość gruntową (sklasyfikowaną jako tereny mieszkaniowe, grunty orne, sad), na której znajdowały się pozostałości starych zabudowań gospodarstwa rolnego (w tym, budynek mieszkalny jednorodzinny, który wymagałby kapitalnego remontu, aby nadawał się do zamieszkania). W chwili zakupu prawa do lokalu mieszkalnego budynek znajdujący się na nieruchomości posiadanej przez jednego z kupujących był już rozebrany, a sama nieruchomość gruntowa niezabudowana, co potwierdzał zapis w księdze wieczystej. Mimo tego Dyrektor KIS wskazał, że w sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z PCC, ponieważ jeden z nabywców nie spełnił warunków – posiadał już wcześniej dom jednorodzinny. Zdaniem Organu podatkowego to, że budynek wymagał kapitalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
Natomiast w interpretacji z dnia 19 marca 2026 r., nr 0111-KDIB2-1.4014.12.2026.1.ED, Dyrektor KIS uznał, że nabywca, który w momencie zakupu na rynku wtórnym pierwszego lokalu mieszkalnego, posiada 1/3 udziału w nieruchomości gruntowej (na której trwa budowa budynku mieszkalnego), może skorzystać ze zwolnienia z PCC. Pierwotnie nieruchomość gruntowa zabudowana była domem jednorodzinnym jednak uległ on zniszczeniu w wyniku pożaru, a następnie rozebrany. Obecna budowa obejmuje przebudowę i rozbudowę istniejących pozostałości (fundamentów), lecz nie została jeszcze ukończona – obiekt znajduje się w stanie surowym bez stolarki okiennej i drzwiowej, bez wykonanych instalacji wewnętrznych oraz bez wykończenia. Organ podatkowy stwierdził, że skoro nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie ani nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, to w myśl prawa budowlanego, budynek nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem nie można uznać, że nabywca posiada udział w budynku mieszkalnym. Tym samym, przysługuje mu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania.
📝 Podsumowanie
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania stanowi istotną preferencję podatkową dla osób nabywających pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym, jednak możliwość jego zastosowania została przez ustawodawcę obwarowana szeregiem restrykcyjnych warunków. Analiza aktualnych interpretacji organów podatkowych prowadzi do wniosku, że kluczowe znaczenie ma przede wszystkim kwestia wcześniejszego posiadania przez nabywcę jakiegokolwiek prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Co do zasady, wcześniejsze posiadanie mieszkania, domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy udziału w takich prawach – niezależnie od położenia nieruchomości czy stopnia faktycznej użyteczności budynku – może wykluczać możliwość skorzystania z preferencji. Jednocześnie rozstrzygnięcia wskazują, że decydujące znaczenie mają również kwestie prawne i techniczne związane ze statusem budynku, w szczególności to, czy obiekt może zostać uznany za budynek mieszkalny w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
