Streszczenie
Najem nieruchomości wchodzących w skład prywatnego majątku podatnika opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w stawce 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5% od nadwyżki. Z dostępnych interpretacji organów podatkowych w tym zakresie płyną dwa najważniejsze wnioski praktyczne:
- nieruchomości, które wcześniej były wynajmowane w ramach działalności mogą po wycofaniu z niej być wynajmowane w ramach najmu prywatnego,
- opodatkowaniu podlega kwota czynszu najmu, natomiast opłaty za media od najemców nie stanowią przychodu wynajmującego, ponieważ nie są trwałym przysporzeniem majątkowym.
📄 Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że źródłem przychodów na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Natomiast art. 2 pkt 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jednoznacznie stwierdza, iż osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
❗Informacje ogólne
Z przedstawionych powyżej przepisów wynika, że jedyną formą opodatkowania tzw. najmu prywatnego jest ryczał, wg. stawki podatku:
- 8,5% – mającej zastosowanie do podatników, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł,
- 12,5% – mającej zastosowanie do podatników, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczy 100 000 zł, od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Podatek płaci się od przychodu (ryczałt wyklucza obniżenie przychodu o koszty podatkowe).
Art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie stanowi, że opodatkowaniu podlegają otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze, wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń. W związku z tym przychodem wynajmującego jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.
💻 Analiza wyszukanych wyroków i interpretacji
W wydawanych przez siebie interpretacja indywidualnych Organy podatkowe potwierdzają m.in., że podatnicy mają prawo wycofać nieruchomości z majątku firmy i opodatkować najem jako prywatny. Pismo z dnia 28 maja 2026 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.332.2026.3.IM, dotyczy podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w ramach, której m.in. wynajmował nieruchomości. Mężczyzna planował wkrótce zlikwidować JDG, lecz zatrzymać nieruchomości i rozpocząć ich wynajmowanie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dyrektor KIS uznał, że podatnik ma prawo opodatkować przychody z najmu na zasadach określonych w art. 1 pkt 2 i art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. opodatkowania ich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako przychody z umów, które nie są zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Korzystne stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej względem rozpatrywanego powyżej zagadnienia sięga dalej, ponieważ w interpretacji z dnia 14 kwietnia 2026 r., nr 0114-KDIP2-2.4011.9.2026.2.PK, Organ podatkowy odnosząc się do sytuacji, w której podatnik w wyniku błędu rozliczał przychody uzyskiwane z najmu prywatnego w ramach działalności gospodarczej, stwierdził, że uprawniony jest on do dokonania stosownej korekty zeznań za poprzednie lata.
Z kolei w interpretacji z dnia 27 maja 2026 r., nr 0115-KDIT3.4011.451.2026.1.AD, Organ podatkowy wskazał, że otrzymywane przez wynajmującą od najemców opłaty z tytułu tzw. mediów (energii elektrycznej, wody, gazu, wywozu nieczystości oraz opłat administracyjnych/czynszu do wspólnoty) nie będą stanowiły przychodu z tytułu najmu lokali. Dyrektor KIS wytłumaczył, że opłaty wynikają z aktywnością najemcy, powstają w wyniku użytkowania przez niego lokalu. Tym samym nie powodują po stronie wynajmującego przysporzenia majątkowego, a przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, będzie wyłącznie kwota otrzymana/postawiona przez najemcę tytułem czynszu najmu.
Ciekawa jest również interpretacja z dnia 8 kwietnia 2022 r., nr 0114-KDIP3 2.4011.35.2022.3.MG, gdyż Dyrektor KIS rozstrzygnął w niej, iż kaucja mieszkaniowa jest opłatą o charakterze zwrotnym, stanowiącym jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu. Nie stanowi zatem przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Inaczej jednak sprawa ma się, gdy najemca nie wywiąże się z zawartej umowy najmu, przez co kaucja zostaje zatrzymana przez wynajmującego. W interpretacji z dnia 28 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP3 2.4011.208.2023.2.MJ, Organ podatkowy stwierdził, że kwota zatrzymanej kaucji będzie opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł, oraz w wysokości 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.
📝 Podsumowanie
Analiza obowiązujących przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a także aktualnej praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, prowadzi do wniosku, że najem prywatny podlega co do zasady obowiązkowemu opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że przychody z tego źródła opodatkowane są według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę zastosowanie znajduje stawka 12,5%.
Przedstawione interpretacje indywidualne potwierdzają jednocześnie, że organy podatkowe prezentują jednolite i korzystne dla podatników stanowisko w szeregu praktycznych kwestii związanych z rozliczaniem najmu prywatnego. Dotyczy to w szczególności możliwości zmiany kwalifikacji przychodów z najmu po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej, prawa do skorygowania wcześniejszych rozliczeń, zasad ustalania przychodu z tytułu najmu oraz skutków podatkowych pobierania kaucji i rozliczania opłat eksploatacyjnych.
