Streszczenie
zatrzymany zadatek stanowi przychód podlegający PIT, jeżeli druga strona nie wykona umowy, a podatnik zachowuje otrzymaną kwotę. Organ uznaje, że jest to przysporzenie majątkowe kwalifikowane jako przychód z innych źródeł. Momentu opodatkowania nie przesuwa późniejszy spór sądowy ani oczekiwanie na prawomocny wyrok. Decydujące jest to kiedy kupujący nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej, a sprzedający zatrzymał zadatek.
💬 Interpretacje indywidualne i stanowisko organów
- W interpretacji indywidualnej z 19 kwietnia 2024 r., 0112-KDIL2-2.4011.214.2024.1.AM organ uznał, że zadatek zatrzymany przez osobę fizyczną w związku z niedojściem do sprzedaży mieszkania stanowi przychód z innych źródeł. W sprawie podatniczka otrzymała zadatek od kupującego, który następnie zaczął odwlekać zawarcie umowy i ostatecznie do sprzedaży nie doszło z jego winy. Podatniczka zachowała zadatek, a po latach kupujący wystąpił do sądu o jego zwrot. Organ wskazał, że kwota zachowanego zadatku stanowi trwałe przysporzenie majątkowe w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o PIT. Skoro sprzedaż mieszkania miała nastąpić poza działalnością gospodarczą, a nieruchomość nie była związana z działalnością podatniczki, przychód należało zakwalifikować do innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 oraz art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.Organ uznał również, że przychód powstaje w momencie zatrzymania zadatku, a nie dopiero po uprawomocnieniu się wyroku sądu. Późniejsze postępowanie sądowe o zasadność zatrzymania zadatku oraz data prawomocnego rozstrzygnięcia nie przesuwają momentu powstania przychodu. Podatek powinien zostać rozliczony za rok, w którym zadatek został zatrzymany.
- W interpretacji indywidualnej z 29 kwietnia 2026 r., 0115-KDIT3.4011.335.2026.1.AD organ uznał, że zadatek otrzymany na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości również stanowi przychód z innych źródeł, jeżeli kupujący nie przystępują do umowy przyrzeczonej, a sprzedający zatrzymują otrzymaną kwotę. Sprawa dotyczyła zadatku w wysokości 250 000 zł otrzymanego przy umowie przedwstępnej sprzedaży działek. Organ podkreślił, że bez znaczenia dla powstania przychodu pozostaje fakt, że kupujący wytoczyli powództwo o zwrot zadatku, a sprawa sądowa pozostaje w toku. Organ nie zgodził się ze stanowiskiem, że rozliczenie PIT można odroczyć do czasu prawomocnego wyroku. Skoro kupujący nie stawili się w wymaganym terminie u notariusza i odstąpili od zakupu, a sprzedający zatrzymali zadatek, przychód należało rozpoznać w rozliczeniu za rok zatrzymania zadatku. Zatrzymany zadatek należy wykazać w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym został zatrzymany. Podlega on opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej i powinien zostać zsumowany z pozostałymi przychodami podatnika.
🔥 Podsumowanie
- Zatrzymany zadatek stanowi przychód podlegający PIT.
- Jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej, zatrzymany zadatek jest kwalifikowany jako przychód z innych źródeł.
- Przychód powstaje w momencie zatrzymania zadatku, czyli gdy kupujący nie wykonuje umowy, a sprzedający zachowuje otrzymaną kwotę i należy wykazać w zeznaniu rocznym za rok, w którym został zatrzymany, i opodatkować według skali podatkowej.
Toczący się spór sądowy o zwrot zadatku nie przesuwa momentu powstania przychodu na datę prawomocnego wyroku. ani po stronie osoby fizycznej. datkowej, z uwzględnieniem kwoty wolnej i obowiązku złożenia właściwego formularza.
